¿Trump reemplazará a la Reserva Federal en el control de las tasas hipotecarias? Besant aclara: el objetivo del "QE de Trump" es igualar la reducción del balance de la Reserva Federal

Frente al elevado costo de la vivienda, el gobierno de Trump decidió eludir directamente a la Reserva Federal y usar el poder ejecutivo para intervenir en el mercado de hipotecas, intentando “compensar” la reducción del balance de la Fed para bajar las tasas de interés hipotecarias.

El 9 de enero, hora local, el secretario del Tesoro de Estados Unidos, Bessent, explicó a los medios en Minnesota la lógica central de la última ronda de políticas de intervención financiera del gobierno de Trump. Señaló que la orden del gobierno a Fannie Mae y Freddie Mac de comprar valores respaldados por hipotecas (MBS) tiene como objetivo igualar aproximadamente la velocidad a la que estos bonos salen del balance de la Reserva Federal.

Bessent indicó que actualmente la Reserva Federal deja vencer mensualmente unos 15.000 millones de dólares en MBS sin reinvertirlos (es decir, “reducción de balance”), lo que provoca que la cantidad de MBS en el enorme portafolio de 6,3 billones de dólares de la Fed siga cayendo. Considera que esta operación de la Fed ejerce presión inversa sobre el mercado, impidiendo que las tasas hipotecarias bajen más. Por eso, la estrategia del gobierno de Trump es utilizar el poder de compra de las “dos agencias” para cubrir el vacío de demanda dejado por el banco central.

Así que creo que nuestra idea es más o menos seguir el ritmo de la Reserva Federal, porque la Fed ha estado trabajando constantemente en la dirección opuesta.

Anteriormente, el presidente Trump ordenó oficialmente el jueves a la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), a cargo de supervisar las “dos agencias”, que comprara 200.000 millones de dólares en MBS. William Pulte, director de la FHFA, confirmó el viernes que ya han iniciado la primera ronda de compras por 3.000 millones de dólares. El mercado interpretó esta medida como un paso agresivo de la Casa Blanca para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda y también como una señal de una rara intervención del poder ejecutivo en un campo tradicionalmente dominado por el banco central.Intervención administrativa en un área del mercado financiero que tradicionalmente ha estado bajo el control del banco central.

El precio de los MBS se dispara y se espera que las tasas hipotecarias bajen un 0,25%

Desde que Trump anunció la orden, el mercado reaccionó de manera intensa.

La política de flexibilización cuantitativa de Trump provocó un fuerte aumento en los precios de los valores respaldados por hipotecas (MBS), y el mercado rápidamente reajustó los precios.

La prima de riesgo (spread) de los MBS respecto a los bonos del Tesoro de Estados Unidos se redujo drásticamente en unos 0,18 puntos porcentuales en comparación con el cierre del jueves. Bessent reconoció en la entrevista que, aunque las compras financiadas con el balance de las “dos agencias” probablemente no bajarán directamente las tasas hipotecarias de manera significativa, sí pueden tener un efecto indirecto al reducir el spread entre los rendimientos de los MBS y los bonos del Tesoro.

Analistas señalan que aunque los 200.000 millones de dólares en compras parecen moderados en comparación con los billones de dólares de los programas de flexibilización cuantitativa (QE) de la Reserva Federal, siguen siendo suficientes para ejercer una presión sustancial en el mercado.Según Bloomberg, citando a analistas, esta medida podría hacer que las tasas hipotecarias bajen hasta 0,25 puntos porcentuales.Actualmente, la tasa hipotecaria fija a 30 años en Estados Unidos ha bajado del casi 8% de 2024 a aproximadamente 6,2%, aunque sigue muy por encima del 3% registrado durante la pandemia.

Rob Zimmer, director de asuntos externos de la Community Home Lenders of America, afirmó que esta política beneficiará a los compradores de vivienda por primera vez, ya que los jóvenes han sufrido durante mucho tiempo la penalización de un spread demasiado alto entre el costo de financiación hipotecaria y el precio de los bonos del Tesoro a 10 años.

Intervención administrativa genera preocupación por la “independencia de la Reserva Federal”

Aunque el mercado ha dado la bienvenida a la inyección de liquidez, la comunidad inversora está dividida respecto al impacto a largo plazo de esta política, especialmente por el creciente debate sobre el rol de la Reserva Federal.

Normalmente, la regulación de las tasas de interés en amplios sectores de la economía ha sido siempre responsabilidad de la Reserva Federal.La Fed fue diseñada precisamente para estar libre de interferencias políticas.Además de fijar el costo de los préstamos a corto plazo, el banco central a veces interviene comprando grandes cantidades de bonos del Tesoro y valores respaldados por hipotecas (MBS), pero esto suele reservarse para situaciones limitadas, como restaurar la liquidez de mercados en crisis o estimular la economía en periodos de recesión severa.

Kirill Krylov, estratega de Baird & Co., advirtió en un informe a clientes que la orden de Trump difumina la línea entre la utilidad impulsada por el mercado y la manipulación política. Sostiene que comprar activos con el objetivo explícito de manipular las tasas hipotecarias reintroduce el riesgo político en un mercado que durante más de una década ha intentado alejarse de este tipo de prácticas.

Jeffrey Gordon, codirector del Centro de Mercados Globales y Propiedad Corporativa de la Facultad de Derecho de Columbia, señaló que aunque estas compras pueden justificarse en nombre de la “asequibilidad de la vivienda”, que está fuera del alcance de la Fed, el mercado hipotecario está estrechamente ligado a la política general de tasas de interés. Las acciones de la rama ejecutiva, equivalentes a política monetaria encubierta, sientan un nuevo precedente y están debilitando la independencia de la Reserva Federal.

De hecho, la Fed actualmente posee un poco más de 2 billones de dólares en MBS, un legado de los estímulos adoptados durante crisis pasadas. Sin embargo, esta tenencia se ha venido reduciendo entre 15.000 y 17.000 millones de dólares mensuales durante los últimos dos años. El movimiento del gobierno de Trump se interpreta como la apertura de un nuevo frente tras el fracaso en presionar públicamente a la Fed para que baje las tasas, sugiriendo que si la política monetaria no acompaña rápidamente los objetivos ejecutivos, la Casa Blanca está dispuesta a actuar unilateralmente.

La privatización de Fannie Mae y Freddie Mac vuelve a estar en duda

Esta política también complica aún más el futuro de Fannie Mae y Freddie Mac. El equipo de Trump había discutido previamente la reprivatización de estas dos empresas, intervenidas por el gobierno durante la crisis financiera de 2008. Bessent insiste en que la acción de compra no dañará la situación financiera de las “dos agencias” y afirma que ambas tienen suficiente liquidez, e incluso podrían aumentar sus ganancias.

Sin embargo, Vitaliy Liberman, gestor de portafolio de DoubleLine Capital, señaló que el mercado asumía que una IPO significaba que el gobierno las devolvería completamente al público mediante una oferta pública, pero ahora las señales indican que esto puede no suceder. El gobierno ya se dio cuenta de que las “dos agencias” son herramientas importantes de política y que, si las libera completamente al mercado, perdería ese control.

Estrategas de JPMorgan también consideran que el deseo del gobierno de usar las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como palanca de política es fundamentalmente incompatible con las expectativas tradicionales de los inversores privados. Entre la tasa objetivo actual y la futura rentabilidad de las “dos agencias”, existe una contradicción difícil de reconciliar.